0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Докуменр для узаконения перевода в нежилое

Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому. Обзор изменений законодательства

С 9 июня вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями. Рассмотрим, что изменится для предпринимателя с указанной даты.

Расширение перечня документов

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, дополнена п. 6 и п. 7. Теперь помимо прочих документов, нужно также предоставить:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Ранее таких требований не было и достаточно было предоставить:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Что должно быть указано в согласии от соседей?

Как уже было указано выше, согласие необходимо получить от собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (ч. 2.2. ст. 23 Жилищного кодекса РФ)

Согласие оформляется письменно в произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственников примыкающих помещений.

Если к формулировкам такого согласия требований нет, то к наличию обязательных реквизитов есть. В нем должны быть указаны:

  • фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, номер принадлежащего такому собственнику помещения, примыкающего к переводимому помещению, реквизиты документов, подтверждающих право собственности этого собственника на указанное помещение.

Ответа на вопрос, необходимо ли делать согласие от каждого собственника в виде отдельных документов или можно подготовить один документ, в котором указать всех собственников в виде списка. Я считаю, что решение остается на усмотрение собственника, подготавливающего документы.

Повторюсь, главное требование содержания согласия – возможность определить волеизъявление собственников примыкающих помещений. При этом какие-либо критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены. В итоге, я допускаю, что на практике возможны случаи, когда собственники таких помещений могут злоупотреблять своим правом и без наличия объективных причин – не давать соответствующее согласие. Также не исключаю и вариант наличия коррупционной составляющей, где собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать оплату какой-либо суммы. В то же время возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена жилищным законодательством.

Требования к протоколу общего собрания

Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Во-вторых, для получения согласия на общем собрании был введен новый механизм определения кворума (необходимого количества голосов для принятия решений на собрании).

Так, если в многоквартирном доме больше двух подъездов, кворум будет, если в собрании приняли участие более 50% голосов в доме, включая:

  • более чем две трети голосов от числа голосов, которыми владеют собственники подъезда, где находится переводимое помещение;
  • не менее половины голосов, которые обладают собственники примыкающих к переводимому помещению.

Для принятия решения будет достаточным наличие количества голосов «ЗА» более 50 % от количества принявших участие, но при условии, что «ЗА» принятие указанного решения проголосовали большинство голосов от принявших участие и являющимися, собственниками помещений в подъезде, где находится переводимое помещение (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если в доме один подъезд, то для кворума необходимо:

  • более две трети голосов, принявшие участие в собрании от общего количества голосов;
  • не менее половины голосов, которые принадлежат собственникам, примыкающих помещений к переводимому.

А для принятия решения требуется большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Рассмотренные выше нововведения не коснутся собственников, приобретающих нежилое помещение в многоквартирном доме, которое уже было переведено из квартиры или изначально было в составе дома.

А тем собственникам, которые планировали подавать документы на перевод в ближайшее время, рекомендую поторопиться, и если успеть это сделать до 9 июня, то представлять дополнительные документы не потребуется. Напомню, что жилищное законодательство, как и гражданское не имеет обратной силы, если иное не указано в принимаемом законе (ст. 6 Жилищного кодекса РФ).

Нюансы, которые необходимо учесть при переводе жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в статус нежилого — непростой процесс, требующий как финансовых, так и временных затрат.

Читать еще:  Как и где можно забронировать авиабилет без оплаты для визы

Однако владелец такой недвижимости, успешно осиливший все этапы и оформивший свое бывшее жилье в качестве нежилого объекта, может получить немалую выгоду.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Как изменить статус жилья?

Процесс перевода жилого помещения в нежилое регулируется нормами и статьями Жилищного кодекса РФ (ЖК), утвержденного Федеральным законом № 188-ФЗ от 29.12.2004 г.

Перевод жилого помещения в нежилое возможен, если оно соответствует ряду условий, оговоренных cтатьей 3 ЖК. Переводимая площадь должна принадлежать лицу, намеревающемуся оформить перевод, права не должны быть обременены правами третьих лиц. Помещение должно быть фактически нежилым, то есть необходимо, чтобы в нем никто не жил и не был зарегистрирован.

Необходимо, чтобы был оборудован отдельный вход, изолированный от подъезда и лестничных площадок, либо должна иметься техническая возможность такой вход оборудовать. Помещение должно располагаться на первом этаже здания, либо ниже него должны находиться нежилые площади.

Подробно о том, как изменить назначение помещения или его части можно узнать тут, а их этой статьи вы узнаете о нюансах и стоимости перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.

Необходимые документы

Прежде чем начать оформление перевода, стоит убедиться, что все произведенные в жилом помещении перепланировки узаконены. В противном случае следует сначала оформить их соответствующим образом.

Вопрос о переводе решается уполномоченным территориальным органом местного самоуправления (Орган) при предоставлении полного пакета документов, предусмотренного cтатьей 23 ЖК, в который входят:

    Заявление от собственника на предоставление услуги о переводе, которое составляется произвольной форме в письменном виде.

Правоустанавливающие документы на помещение, которые предоставляются либо в оригинале, либо в виде нотариально заверенной копии.

Технический паспорт на квартиру. Этот документ содержит все технические характеристики помещения. Его выдачей занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту нахождения квартиры. Заказать технический паспорт можно напрямую в БТИ, через организацию-посредника, через МФЦ или на едином портале госуслуг в сети интернет. Срок изготовления составляет от 2 до 3 недель, возможно платное уменьшение сроков изготовления.

Поэтажный план дома. Потребуется в случае отсутствия у помещения отдельного входа для анализа возможности его оборудования. Для получения также необходимо обращаться в БТИ с заявлением и правоустанавливающими документами на помещение в доме.

Проект переустройства/перепланировки помещения, если она потребуется. Помимо практических целей использования, переустройство может оказаться необходимым в целях соблюдения санитарных и противопожарных норм или для обустройства отдельного выхода. Этот проект представляет собой пакет документов, состоящий из пояснительной записки и схем, подлежит согласованию с государственными надзорными органами.

Для его разработки можно обратиться в орган местного самоуправления, а можно доверить процесс одной и множества существующих сегодня на рынке проектных организаций.

С 2016 года гражданин имеет право не предоставлять технический паспорт и поэтажный план дома, а также, если право на помещение зарегистрировано в ЕГРН, правоустанавливающие документы. В этом случае, если документы не были предоставлены заявителем по собственной инициативе, государственный орган запрашивает указанные документы самостоятельно.

Сбор документации

Ниже указаны этапы сбора документов.

Как осуществляется согласование с уполномоченным органом?

После предоставления пакета документов в Орган заявитель получает расписку с указанием перечня предоставленных документов. Заявление и приложенные документы рассматриваются в течение 45 дней, по результатам принимается решение об удовлетворении либо об отклонении заявления. В большинстве субъектов РФ обратиться за услугой можно через отделение МФЦ или через портал госуслуг в интернете.

В течение трех рабочих дней с момента принятия решения уполномоченный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю уведомление о переводе помещения или об отказе.

Когда требуется согласие жильцов и какое количество подписей необходимо для протокола?

Получать разрешение именно на перевод своей собственности гражданину не требуется. В случае, когда реконструкции здания не производится, площадь общего имущества сохраняется и необходимости присоединять ее к помещению нет, согласие собрания не требуется.

Часть 2 статьи 40 ЖК предполагает получение согласия всех собственников помещений в доме, если планируемое переустройство невозможно без присоединения части общего имущества дома.

Одновременно статья 46 ЖК гласит, что решения о реконструкции, строительстве хозяйственных построек, о пределах использования земельного участка, о пользовании общим имуществом принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников.

Вопрос выносится на общее собрание собственников, а решение оформляется в виде протокола с соблюдением требований Приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр. Этот протокол ведется и подписывается секретарем общего собрания, составляется в течение 10 дней после собрания с обязательным указанием даты и регистрационного номера документа, даты и места проведения собрания, содержательной части, решений по вопросам, вынесенным на голосование, места хранения протоколов.

Заявление

Форма заявления законодательно не закреплена, но может быть отдельно разработана органом. Вероятно, при обращении за получением услуги, гражданину предложат для заполнения готовый бланк. В противном случае не запрещается оформить заявление на имя руководителя органа в произвольной форме.

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое

Я, Иванов Иван Иванович, паспорт № 059 798543, проживающий по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, д. 11, кв 20, являюсь собственником жилого помещения с кадастровым номером 59:01:4410127:313 общей площадью 80 кв.м, по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, д. 11, кв. 1. Право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра права о регистрации права собственности от 10.05.2018 г., обременения помещение не имеет.

Прошу разрешить перевод с перепланировкой указанного помещения, занимаемого на основании права собственности, с целью размещения офиса, согласно прилагаемому проекту перепланировки.

Срок производства строительно-ремонтных работ — 2 месяца. Режим производства строительно-ремонтных работ с 11-00 до 17-00 в будние дни.

Обязуюсь осуществить строительно-ремонтные работы в соответствии с проектом, в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения.

Приложение. Дата. Подпись.

Результат предоставления услуги прошу выдать мне на руки.

Получение решения

Решение о переводе должно быть оформлено на официальном бланке органа, с указанием номера и даты решения, с подписью уполномоченного лица, заверено печатью органа. Документ должен содержать сведения об основаниях принятого решения, о собственнике, адресе и площади помещения.

Пример решения:

Постановление Администрации города Перми от 11.11.2011 № 123 «О преводе жилого помещения Иванова И.И. в нежилое»

На основании ст. 22,23 ЖК РФ свидетельства о государственной регистрации права от 10.05.2001 № 59 АА 123456, заявления собственника квартиры Иванова Ивана Ивановича

  1. Перевести жилое помещение — квартиру № 1 общей площадью 80 кв.м., жилой площадью 60 кв.м. в доме № 11 по ул. Ленина в Ленинской районе г. Перми — в нежилое помещение с целью размещения офиса.
  2. Не приступать к перепланировке нежилого помещения до получения разрешения.
  3. Администрации Ленинского района проинформировать собственников прилегающих помещений о переводе жилого помещения в нежилое.
  4. Контроль за исполнением постановления возложить на Департамент планирования и развития территорий администрации города Перми.

Глава администрации ФИО Подпись

Оформление изменений

Все действия по переводу помещения в нежилое может осуществляться третьим лицом на основании нотариально заверенной доверенности. Это может быть как генеральная доверенность, так и специальная на осуществление каких-либо действий.

Что делать в случае отказа?

Отказ в получении разрешения по результатам рассмотрения возможен по ограниченному количеству оснований, а именно если:

  • заявитель предоставил не все необходимые документы по списку;
  • заявление оказалось направлено не в уполномоченный орган;
  • объект или проектная документация не соответствуют заявленным требованиям.

Детально о том, в каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое, почему и что делать при получении отказа, мы рассказывали тут.

Аргументированное решение об отказе, содержащее ссылки на нарушения, направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с даты принятия решения. Обжаловать его можно на протяжении 3 месяцев только в судебном порядке. Если отнестись ко всем этапам подготовки и направления пакета документов максимально внимательно и вдумчиво, необходимый результат не заставит себя ждать.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector