3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Зачем брать валютную ипотеку

В какой валюте лучше брать ипотеку и почему?

Высокие процентные ставки вынуждают заемщиков искать различные способы уменьшения переплаты по ипотеке, и один из таких выходов — выбор займа в валюте. Часто этому способствуют и требования банка — необходимым условием является соответствие между ежемесячной выплатой и размером дохода заемщика. Более низкая процентная ставка валютного займа позволяет преодолеть этот барьер, поскольку ежемесячная выплата снижается. Банк одобряет такой кредит, однако помимо квартиры покупатель приобретает еще и зависимость от экономической ситуации в стране и от колебаний валютного курса. Насколько оправданы эти риски?

Расчет стоимости ипотечной квартиры в валюте и в рублях

До начала резкой девальвации и последовавших за ней массовых выступлений пострадавших заемщиков, разница между кредитом в валюте и рублях составляла от 2% до 3%. Учитывая высокую стоимость жилья в крупных городах, эта разница оказалась очень существенной. При этом предполагаемая выгода выбравших валютную ипотеку в итоге составляла гораздо больший процент. Откуда же брался такой расчет? Воспользуемся сервисом IRN и рассмотрим в таблице получившиеся результаты расчетов суммы переплаты по валютному и рублевому ипотечному кредиту. За исходную цифру примем стоимость квартиры в 100 тысяч долларов и 6 000 000 рублей. Годовая ставка составит 12 и 10% соответственно, срок погашения — 15 лет.

Как видно из таблицы, переплату за 15 лет в случае с валютной ипотекой получалось уменьшить на 16,9% в случае с погашением аннуитетными платежами, и на 11,3% при дифференцированном графике. Однако в планы по извлечению выгоды вмешался серьезный финансовый кризис, повлекший за собой резкое изменение курса доллара к рублю — почти вдвое подорожал он на сегодняшний день, при этом в некоторые месяцы за последние 3 года национальная валюта падала по отношению к нему почти в три раза. Непредвиденные обстоятельства заставили валютных ипотечников обратиться за переводом кредита в рубли, при этом на менее выгодных условиях, чем если бы они выбрали этот вариант изначально. В худшем же случае заемщики, получающие доход в рублях, и вовсе не смогли справиться с погашением ежемесячных платежей — ведь для них их стоимость возросла вдвое, а в некоторые периоды и втрое.

Самую же большую неприятность преподнесло главное условие ипотеки — необходимость продажи залога для погашения уже не только самого кредита и процентов по нему, но и штрафов. При том, что недвижимость и так остро отреагировала на кризис снижением цен, в валюте стоимость квартир упала более, чем в 2 раза. В итоге покупатели потеряли крышу над головой, и не смогли полностью закрыть долг даже после таких радикальных мер как продажа заложенного имущества. К несчастью, в данном случае закон полностью на стороне банков — ведь заемщик добровольно принял на себя риски, связанные с изменением валют.

Что происходит с валютной ипотекой в 2018 году?

Вскоре после вхождения в кризис и резкого падения рубля большинство крупных банков приостановило предоставление ипотечных кредитов в валюте. Упал интерес к этой форме кредитования и у самих заемщиков — за 2015 было оформлено всего 131 договоров, при том что в докризисный 2008 год эта цифра составила около 18 тысяч. Это обрушение спроса переросло в тенденцию — до конца 2017 за предоставлением ипотеки в валюте обратилось всего 10 покупателей, что составило 0,03% от общего объема жилищного кредитования.

В 2018 году валютную ипотеку предлагает всего несколько крупных банков по индивидуальным запросам, а средняя годовая ставка колеблется от 6,75 до 16%. Можно заметить, что сегодня эти же цифры характерны и для рублевых кредитов под залог приобретаемого жилья. На протяжении 2017 года средняя процентная ставка рублевой ипотеки продолжала снижаться и достигла рекордных 9,79% (для сравнения, на декабрь 2016 года она составляла 11,54%). 2018 год пока не принес негативных изменений — рост числа заемщиков продолжается, а ставка держит свои сбалансированные позиции.

Что можно посоветовать заемщикам?

Выбор иновалюты — не единственный способ сократить переплату по кредиту. Минимизировать расходы можно с помощью менее рискованных шагов, например, максимально расширить количество рассматриваемых банков и внимательно изучать специальные предложения. Большинство крупных кредитных организаций предлагает особые условия держателям зарплатных счетов, многие банки участвуют в государственной программе помощи некоторым категориям населения.

Стоит обращать внимание на предлагаемый график платежей. Снизить бремя переплаты поможет правильно выбранный способ погашения кредита — дифференцированные платежи окажутся более выгодными. Заемщики должны выбирать безопасный, но не слишком длинный срок ипотеки. Существенная переплата образовывается в результате длительного периода погашения кредита. Практика показывает, что легче всего покупатели закрывают долги по ипотечным займам, взятым на срок от 5 до 10 лет.

При очевидных преимуществах рублевых кредитов, нужно отметить и факторы, благоприятные для выбора ипотеки в иностранной валюте. Этот выбор окажется выгодным при существенном отличии процентной ставки. При этом основной доход заемщика должен быть в выбранной валюте, а срок займа — небольшим, в идеале этот период будет укладываться в промежуток от 1 года до 3 лет.

Заключение

Пока можно с уверенностью отметить, что положительной динамики и роста числа валютных займов не предвидится. Связано это с наметившейся тенденцией к снижению годовой ставки и дальнейшей разработкой максимально доступных и привлекательных предложений по рублевой ипотеке. К тому же, негативный опыт пострадавших от стремительной девальвации рубля ипотечников, кажется, надолго отвратил россиян от выбора сомнительной выгоды при высочайших рисках.

Читать еще:  ИП освободят от онлайн касс до 2021

INFASTAR

great news

Ипотека в валюте: понятие, преимущества и недостатки, самые выгодные предложения по валютной ипотеке

Ипотека в валюте — довольно редкое явление в нашей стране. Большинство людей предпочитают брать кредиты в рублях, а многие даже не слышали такого понятия, как валютная ипотека. О том, что такое ипотека в валюте, выгодно ли ее брать, каковы ее преимущества и недостатки, а также в каких банках ее можно оформить, пойдет речь в статье.

Валютная ипотека: что это такое

Валютная ипотека представляет собой целевой кредит на покупку жилья, выданный в иностранной валюте. Получить такой займ можно в валюте любой страны, начиная от долларов и евро, заканчивая менее популярными денежными единицами, такими, как фунты, йены, франки и другие.

В целом валютная ипотека практически не отличается от рублевой. Требования банков к желающим оформить эти два вида жилищного кредита одинаковые, также как и пакет документов, которые необходимо предоставить для одобрения заявки. Единственная разница между валютной и рублевой ипотекой состоит в валюте, в которой вносятся ежемесячные платежи. В первом случае — это рубли, во втором — денежные единицы другой страны. В переводе на наши деньги размер ежемесячных платежей и суммы долга по валютной ипотеке нестабильны и постоянно меняются в зависимости от курса валюты.

Основные преимущества и недостатки валютной ипотеки

Валютная ипотека имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам ипотеки в валюте можно отнести:

  • Низкие процентные ставки. В связи с повышенным риском для заемщика банки предлагают взять ипотеку в валюте на 3-5% годовых меньше, чем в рублях;
  • Шанс оказаться “в выигрыше”. Если курс рубля по отношению к валюте, в которой выплачивается ипотека, станет выгоднее, размер ежемесячного платежа в рублевом эквиваленте уменьшится;
  • Возможность взять ипотеку на длительный срок. Максимальный срок, на который возможно оформить жилищный кредит в валюте, больше, чем для рублевой ипотеки.

Недостатки валютной ипотеки следующие:

  • Вероятность понести значительные убытки в случае “обвала” рубля;
  • В рублевом эквиваленте ежемесячный платеж не фиксирован;
  • Постоянное напряжение заемщика в ожидании изменения курса рубля.

Резкий скачок доллара в 2014-2015 году поставил валютных заемщиков в тяжелое финансовое положение. После этого популярность валютной ипотеки в России резко упала. Однако при стабильной финансовой обстановке в стране плюсы ипотеки в валюте перевешивают минусы.

Выгодно ли сегодня брать валютный кредит

По мнению большинства экспертов, экономическая ситуация в стране сейчас нестабильна. Курс доллара по отношению к рублю в последние годы удерживается на отметке около 65 рублей за доллар, но периодически поднимается. Не исключено резкое падение рубля в ближайшее время. Ипотека в валюте на данный момент представляет большой риск и невыгодна для желающих сэкономить на процентной ставке.

Ипотека в валюте подходит тем, кто получает доход в этой же валюте и не зависит от скачков курса рубля. Для таких граждан рост доллара ( или любой другой валюты) будет даже выгоден, ведь платеж по ипотеке вносится фиксированной суммой.

В каких банках можно оформить ипотеку в валюте

После резкого обвала рубля в 2015 году крупнейшие банки страны свернули ипотечные программы в валюте. В результате скачка доллара и евро тысячи ипотечных заемщиков оказались неспособны рассчитываться по своим обязательствам. Это привело к убыточности банков, которые вовремя не получали платежи по кредитам.

На сегодняшний день ипотеку в валюте можно оформить лишь в нескольких банках. Среди них:

Действующим владельцам валютной ипотеки многие банки предлагали рефинансировать их кредиты и перевести в рублевые. Кроме того, государство запустило программу помощи ипотечным заемщикам от АИЖК, в ходе которой должникам списали до 30% суммы кредита. К концу 2018 года программы помощи ипотечным заемщикам завершились.

На сегодняшний день ипотека в валюте невыгодна для большинства граждан нашей страны. Для кредитных учреждение предоставление ипотеки в валюте также довольно рискованно. Именно поэтому популярность ее в последние годы резко упала. При условии укрепления рубля и стабилизации экономического положения валютная ипотека может вновь занять свою нишу на рынке кредитных услуг.

Как мы перестали выплачивать валютную ипотеку

1 февраля 2016 в 16:08

Рубль продолжает стремительно дешеветь, что не может не отражаться на уровне жизни всех россиян. Но есть в стране группа людей, которая оказалась из-за валютных скачков буквально на грани выживания. Это валютные ипотечники: взяв несколько лет назад жилищный кредит в долларах или евро, они теперь вынуждены тянуть на себе многократно выросшие ежемесячные платежи. Несколько лет назад месячный взнос по ипотеке мог составлять 30 тысяч рублей, в то время как сейчас он приблизился к 100 тысячам рублей. Попытки договориться с банками успехом не увенчались, и на прошлой неделе ипотечники провели в Москве сразу несколько акций. Так, они перекрыли Тверскую улицу в районе Белорусского вокзала, рядом с главным офисом банка «ДельтаКредит», а также приковали себя наручниками в офисе «ДельтаБанка» на Моховой улице. Ещё один стихийный митинг прошёл у центрального офиса «Москоммерцбанка» рядом со станцией метро «Беговая» — в нём приняли участие несколько десятков человек. Все эти люди требуют пересчёта задолженности в рубли по льготному курсу.

The Village поговорил c Татьяной Толмачёвой — валютным заёмщиком из Подмосковья и матерью четверых детей. Она рассказала о том, почему её семья несколько лет назад решилась на валютную ипотеку, как живёт в условиях слабого рубля и что собирается делать дальше.

Читать еще:  Весной пройдет очередная индексация по указу Путина

Андрей смирный

Наша грустная квартирная история началась семь с половиной лет назад. В июле 2008 года мы взяли ипотеку в банке «ДельтаКредит». При подаче документов нам сразу сказали, что денег в рублях мы не получим, поскольку процентная ставка там выше и наших доходов на обслуживание займа не хватит. А в валюте — пожалуйста. Курс доллара тогда был 23 рубля, и мы решились. Наша квартира стоила 3 300 000 рублей. С помощью родственников мы собрали деньги на первоначальный взнос, а от банка получили оставшуюся сумму — 2 880 000 рублей, или 124 000 долларов. На эти деньги мы купили двухкомнатную квартиру в дальнем Подмосковье, в 60 километрах от МКАД. Первый платёж составил 27 тысяч рублей, что было вполне сопоставимо с ценой съёмного жилья.

Когда доллар начал расти

Проблемы начались уже в августе 2008 года, когда доллар начал расти. Практически сразу наши ежемесячные платежи стали намного превосходить платежи рублёвых заёмщиков. Мы, конечно, понимали, что долларовый кредит — это риск, и не жаловались. Просто я, сидя в декрете с годовалым ребёнком и уже беременная вторым, нашла себе подработку на дому. Однако когда доллар стал стоить 30–35 рублей, мы решили перекредитоваться в рубли. Тут нас ждал первый сюрприз: перекредитоваться — это взять новый кредит в рублях и погасить долларовый. Естественно, по текущему курсу. То есть нам понадобилось бы оформить кредит в рублях на сумму от 3 800 000 до 4 200 000 рублей в зависимости от курса доллара. Зарплаты под этот кредит уже не хватало, нам бы просто его никто не дал. Вот так мы попали в ловушку, из которой не было выхода уже тогда. Программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию предусматривали просто отсрочку по оплате, при этом очень несущественную, но после льготного периода — увеличение платежей и срока выплат. Поэтому мы оставили всё как есть. Доллар рос, но и зарплата росла, поэтому страшно не было.

Страшно стало в 2014 году, когда доллар вырос в два, а потом и в три раза. Это означало следующее: первые семь с половиной лет мы платили только проценты по кредиту и отдали банку больше 4 000 000 рублей. При этом наш основной долг остался практически на прежнем уровне — 110 тысяч долларов, по нынешнему курсу это почти 9 000 000 рублей. Ежемесячный платёж сейчас составляет около 100 тысяч рублей, а впереди ещё 17 с половиной лет выплат. Мы подсчитали, что за это время выплатим банку 21 000 000 рублей за «двушку» под Сергиевым Посадом.

Попытки договориться с банком и чиновниками

Все эти годы мы пытались договориться с «ДельтаКредитом» о разделении валютных рисков. Отмечу, что сами кредитные организации берут средства из «коротких» кредитов у европейских банков под 2–3 % годовых. То есть те деньги, которые мы получили, банк уже в 2008 году выплатил по курсу 2008 года и потери ему, несмотря на заверения, не грозят: речь идёт лишь о недополучении прибыли. Однако общение с банком проходило в формате монолога с нашей стороны. Ответов на многочисленные звонки и письма не было. Только когда в январе этого года мы перестали платить, нам позвонил сотрудник банка: «У вас четверо детей? А зачем вы принимали решение об увеличении состава семьи, если вы не можете платить по кредиту?» Другими словами, зачем на этом свете живёт обаятельный мальчик Саша и три прекрасные девочки Аня, Вера и Женя, если мама с папой не успевают подкидывать в топку финансового кризиса сотни тысяч рублей?! Сейчас сотрудник банка звонит нам раз в два-три дня, интересуется нашими делами.

Обычно с момента прекращения оплаты до суда проходит от трёх до шести месяцев. В суде дело рассматривают ещё два-три месяца. Гражданское дело может зависнуть в суде на срок от трёх месяцев до года, однако по искам банков судьи, как правило, принимают решения очень быстро. Поэтому через три месяца у банка на руках уже точно будет исполнительный лист об обращении взыскания на квартиру. Далее её продают с торгов, а если она не продаётся, банк оставляет жилплощадь себе. Затем приставы выселяют людей из квартиры.

Всё это время капают проценты на сумму неплатежа, поэтому долг существенно вырастает. Выглядит это так: мы не заплатили 1 200 долларов, и штраф по договору составляет 0,5 % за каждый день. К моменту следующего платежа (просрочка один месяц) мы должны 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа. Если мы не платим и за февраль, то к марту мы должны уже 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа за январь плюс 174 доллара штрафа за февраль по январскому платежу плюс 1 200 долларов за февраль плюс 174 доллара штраф за февраль по февральскому платежу. К апрелю будет так: 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа за январь плюс 174 доллара штрафа за февраль по январскому платежу плюс 186 долларов штрафа за март по январскому платежу плюс 1 200 долларов за февраль плюс 174 доллара штрафа за февраль по февральскому платежу плюс 186 долларов штрафа за март по февральскому платежу плюс 1 200 долларов платежа за март плюс 186 долларов штрафа за март по мартовскому платежу.

Читать еще:  Скачать Форма расчета суммы экологического сбора

Запасной аэродром, то есть съёмную квартиру, мы пока не ищем. Займёмся этим, когда наше выселение станет делом одного-двух месяцев. Сейчас платить за аренду пока рано.

Параллельно мы стучались в двери чиновников, но уровень лицемерия оказался непостижимым. Простых людей, которые являются налогоплательщиками, а также родителями будущих налогоплательщиков и защитников родины (про долг родине, думаю, они не забудут, когда моему бездомному сыну исполнится 18 лет), стали вдруг называть финансово безграмотными, обвинять в попытке схитрить на процентах. Мол, сами виноваты, вот и получите. И всё бы ничего, если бы не параллельная докапитализация банков (им же трудно — кризис), пересчёт аналогичных долларовых обязательств для отдельных регионов, федеральный закон о перерасчёте валютных кредитов для жителей Крыма по 36 рублей за доллар… Мы не жадные — всем нужно помогать, но осадочек остался.

Ежемесячный платёж сейчас составляет около 100 тысяч рублей,
а впереди ещё 17 с половиной лет выплат. Мы подсчитали, что за это время выплатим банку 21 000 000 рублей за «двушку» под Сергиевым Посадом

Что делать?

Какие у нас теперь перспективы? При самом оптимистичном варианте банк всё-таки пойдёт навстречу и пересчитает кредит по курсу, рекомендованному Центробанком — 39,4 рубля за доллар. Это хорошо, но будет означать фиксацию нашего долга на уровне 4 300 000 рублей. Для этого по правилам нашего банка придётся брать новый кредит, за который первые десять лет придётся платить одни только проценты без погашения основного долга. А то, что уже заплачено, безвозвратно утеряно, потому что речь идёт только о пересчёте остатка задолженности, то есть того, что ещё не оплачено. У большинства это почти весь первоначальный долг, потому что всё время мы платили только проценты. При таком раскладе общая стоимость нашей квартиры составит около 16 000 000 рублей.

Перерасчёт в рубли производится только через новый договор. То есть ты заключаешь договор на рублёвый кредит, из этих денег погашаешь старый и начинаешь заново платить проценты, как если бы пришёл в банк впервые. Но даже если не заключать новый договор, а обойтись дополнительным соглашением к старому, всё равно пересчёт произведут только остатка с даты заключения дополнительного соглашения. И никто не будет пересчитывать по новому курсу те проценты, которые вы уже заплатили в прошлом. На практике первые десять лет платишь одни проценты, и лишь незначительная часть платежа погашает основной долг. Например, мы уже выплатили банку 100 тысяч долларов (именно в долларах, по курсу на день платежа), и только около 6–7 тысяч из них ушли на погашение основного долга.

Второй возможный вариант решения проблемы — продать квартиру и отдать долг банку. Но при продаже мы получим только 3 500 000 рублей, и в этом случае остаток долга составит 5 500 000 рублей. То есть мы теряем то, что уже заплатили, остаёмся без жилья и ещё должны 5 с лишним миллионов. А если доллар ещё подрастёт, то не 5, а 10, 15 или даже 20 — и так до бесконечности. При таких платежах и необходимости снимать жильё рассчитывать на новую квартиру мы не сможем. Кроме того, наша кредитная история уже испорчена, родители, которые помогали с первоначальным взносом, стали пенсионерами, материнский капитал израсходован. Когда нас будут выселять на улицу, бдительные органы опеки и попечительства получат возможность позаботиться о бездомных детях и поместить их в детский дом.

Третий вариант — продажа квартиры с торгов банком и последующее банкротство заёмщика. В этом случае квартиру продадут за копейки, ведь на торгах цена существенно упадёт, а остаток долга будет ещё больше. При этом банкротство — это несколько лет унизительного ада, когда твоя зарплата идёт конкурсному управляющему, а он по твоей просьбе выдаёт тебе твои же деньги под объяснение, куда ты будешь их тратить. Если же твоя зарплата выше прожиточного минимума, то это означает, что платить ты всё-таки можешь. Поэтому банкротства и прощения долгов тебе не светит, а светит обычное взыскание через приставов — автоматическое списание денег с зарплаты.

Выбор из этих трёх вариантов зависит от банка: если он пересчитает нам долг в рубли по приемлемому курсу, мы согласимся. Если же нет — будем ждать выселения. Второй вариант нам не подходит. Он предполагает, что мы сами суетимся и продаём квартиру, отдаём деньги банку и ещё остаёмся должны — это какое-то садо-мазо. То есть вариант номер два плавно перетечёт в вариант номер три, но гораздо быстрее и нашими же силами. Правда, во втором варианте есть одна призрачная надежда: иногда, когда клиенты продают квартиру сами и гасят часть долга, банк может полностью или частично простить оставшуюся часть. Но это целиком и полностью зависит от банка. А если они не простят остаток долга, получив нашу квартиру? Лучше уж тянуть время в судах.

Банкротство — это несколько лет унизительного ада, когда твоя зарплата идёт конкурсному управляющему, а он по твоей просьбе выдаёт тебе твои же деньги под объяснение, куда ты будешь их тратить

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector