Процедура Оспаривания Кадастровой Стоимости 2019 — 2020

С 1 января 2020 года во всех регионах определять и оспаривать кадастровую стоимость будут согласно закону о государственной кадастровой оценке

Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости пока могут осуществляться согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). Но с 1 января 2020 года во всех субъектах РФ эти вопросы должны будут регулироваться Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»(далее – Закон № 237-ФЗ). В течение переходного периода, который начался с 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) может проводиться в соответствии с обоими законами. При этом ГКО, начатая в соответствии с Законом № 135-ФЗ, должна быть завершена до 1 января 2020 года. Точная дата начала применения к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, исключительно Закона № 237-ФЗ определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта (ч. 1-3, ч. 5 ст. 24 Закона № 237-ФЗ).

Согласно «новому» порядку определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО, а не оценочной организацией, отбираемой на основе конкурса (ч. 1 ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости – то есть вступления в силу соответствующего акта уполномоченного органа субъекта РФ, считается 1 января года, следующего за годом проведения ГКО. Но в любом случае акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (ч. 4 ст. 15 Закона № 237-ФЗ). Убытки, причиненные в результате нарушений при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения (ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ).

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц. Главный юрисконсульт ООО НКЦ «Эталон» Александр Попов на круглом столе «Кадастровая оценка и налогообложение объектов недвижимости. Вопросы, возникающие на стыке бизнеса и власти», состоявшемся в МТПП, обозначил ключевые шаги, которые следует, как правило, предпринять для оспаривания кадастровой стоимости: подготовка отчета об оценке рыночной стоимости, оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), подготовка и подача соответствующего административного искового заявления (п. 15 ч. 1 ст. 20, глава 25 Кодекса административного судопроизводства), разбирательство в суде первой инстанции и затем в апелляции (чаще всего дело уходит в апелляционную инстанцию и на этом процесс завершается). Эксперт обратил внимание на то, что в отличие от порядка, предусмотренного ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, досудебная процедура оспаривания в комиссии для юрлиц согласно Закону № 237-ФЗ не является обязательной, можно сразу обращаться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Ключевыми документами, которые необходимо представить в суд при обращении с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются:

• правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на объект недвижимости;
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
• отчет о рыночной стоимости объекта (ч. 2 ст. 246 КАС РФ, ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Может ли требование установления кадастровой стоимости в размере рыночной рассматриваться как оспаривание императивно установленного налогового платежа? Узнайте ответ в «Энциклопедии судебной практики. Закон об оценочной деятельности. Кадастровая оценка« интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Александр Попов напомнил о том, что в случаях, когда удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, судебные расходы относятся на заявителя. Решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Между тем, правило, обозначенное ВС РФ, расходится с позицией по этому вопросу Конституционного Суда Российской Федерации, о нюансах котрой можно узнать из авторской колонки управляющего партнера правового бюро «Тимофеев и партнеры» Александра Тимофеева, подготовленной специально для ГАРАНТ.РУ.

Напомним также, что с 1 января 2019 года будет изменен порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Стоит отметить, что измененная после указанной даты кадастровая стоимость должна учитываться при налогообложении с даты начала применения изначальной стоимости.

Оспаривание кадастровой стоимости в 2019 году

С 1 января 2020 года российский рынок кадастровой оценки будет работать по новым правилам. Оценкой станут заниматься только государственные оценщики – сотрудники государственных бюджетных учреждений в каждом из регионов.

Изменения коснутся не только определения кадастровой стоимости – с 1 января 2019 года изменятся правила оспаривания кадастровой стоимости и излишне удержанных в связи с этим имущественных налогов.

Как сейчас оспаривают кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра или из других официальных источников. Узнав данные кадастровой оценки, с помощью налогового калькулятора на сайте ФНС России можно определить сумму налоговых отчислений по вашей недвижимости.

Но часто возникают вопросы о соответствии кадастровой стоимости уровню цен на аналогичные объекты, предлагаемые на рынке. Например, в кадастровую стоимость объекта оценили в 6 миллионов рублей, а его рыночная стоимость – 5 миллионов. Значит, придется переплачивать налог на имущество. Чтобы избежать этой проблемы, можно оспорить установленную величину кадастровой стоимости.

Сейчас процедура оспаривания проходит в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Результаты кадастровой оценки могут пересматривать:

• физические лица;
• юридические лица;
• органы государственной власти, местного самоуправления.

После вступления в силу с 10 августа 2017 года поправок в ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ предварительное обращение в Комиссию больше не является обязательным, юридические лица и государственные органы, также, как и физические лица могут сразу обращаться в суд.

По действующему законодательству, для оспаривания кадастровой стоимости предусмотрено два основания:

• Использование недостоверных сведений во время процедуры кадастровой оценки.
• Завышение кадастровой цены по отношению к рыночной на момент проведения процедуры.

Что изменится в оспаривании кадастровой стоимости

У граждан появится больше возможностей. К примеру, по новым методическим рекомендациям, перед утверждением кадастровой оценки будет дан период, когда желающие смогут ознакомиться с цифрами и при необходимости подать замечания к проекту отчета об оценке кадастровой стоимости.

На этапе подготовки к проведению государственной оценки для сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости могут предоставить местному ГБУ декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости. Это упрощает процедуру оценки стоимости, позволяя избежать ошибок, связанных с возможностью ошибок в сведениях об объекте, содержащихся в кадастре.

Другой важный момент. 1 января 2019 г. вступит в силу Федеральный закон от 03.08.2018 N 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ». Согласно этим изменениям, можно вернуть ошибочно взятый налог на имущество. Если в результате обжалования или исправления ошибки кадастровая стоимость объекта изменится, налог можно вернуть или зачесть переплаченную сумму в счет налога за последние три года, предшествующие оценке. Однако сделать такой перерасчет можно в том случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 31 декабря 2018 года.

По новому закону пересчитывают налог на имущество в случае исправления ошибки или обжалования стоимости только в сторону уменьшения.

Эти поправки минимизируют риски налогоплательщиков. По старым правилам, в случае ошибки чиновников в расчете налога перерасчет делали только с момента подачи заявления налогоплательщиком.

Просчитайте выгоду

Заниматься оспариванием кадастровой оценки стоит в том случае, если экономия на налогах по причине снижения кадастровой стоимости будет выше расходов на процедуру ее снижения. Принимайте в расчет, что придется потратить время и деньги.

Если выгода очевидна, нужно провести оценку рыночной стоимости вашей недвижимости. Такие услуги оказывают оценочные компании, например «Столичный Центр Аудита и Оценки» (СЦАО). Обратите внимание, что оценивается стоимость объекта на момент проведения кадастровой оценки, которую вы собираетесь оспаривать, а не на момент подачи жалобы.

Краткая инструкция по оспариванию кадастровой стоимости

• Собрать пакет документов: выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, документ, подтверждающий право собственности, отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителях. Для суда – подготовить административное исковое заявление, а также выписки, копии, отчеты, квитанцию госпошлины и т. д.

• Подать заявление в суд.

С 01.01.2017 административное исковое заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в суд в электронной форме при наличии технической возможности для этого в суде.

Срок рассмотрения заявления в совокупности составляет около 2 месяцев. Однако, период рассмотрения заявления может быть увеличен в зависимости от загруженности суда.

Зачастую рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости заканчивается положительным решением суда, за исключением немногих случаев, когда, например, выявляются серьезные ошибки в представленных суду документах (некорректная дата, по состоянию на которую составлен отчет, и проч.).

Практика 2019 года при оспаривании кадастровой стоимости и новости законодательства

Практика 2019 года при оспаривании кадастровой стоимости и новости законодательства 07.05.2019 15:52

17 апреля 2019 года в малом зале МТПП (Москва, ул. Петровка, д. 15 стр. 1) прошел круглый стол «Экономика недвижимости Москвы: налоговая нагрузка на предпринимателей, изменение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости, законодательные инициативы».

Летом 2018 года Госдума РФ приняла закон, уточняющий параметры расчета налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости. Ранее при исчислении налога действовал временный коэффициент, предусматривающий постепенное увеличение суммы налога, рассчитанного по кадастровой стоимости, по сравнению с налогом, рассчитанным по инвентаризационной стоимости. Величина такого коэффициента в течение первых пяти лет применения кадастровой стоимости увеличивается ежегодно на 20% (с 0,2 до 1).

В 28 субъектах РФ применяется коэффициент 0,6 (порядок расчета налога по кадастровой стоимости действует там с 2015 года), в 21 регионе — 0,4, в 15 — 0,2. В ряде субъектов решение о переходе к налогообложению по кадастровой стоимости не принято, и налог исчисляется по инвентаризационной стоимости с учетом коэффициента-дефлятора.

Законопроектом максимальный показатель временного коэффициента был зафиксирован на уровне 0,6. Для тех регионов, где исчисление налога осуществляется с коэффициентом 0,6, законопроектом был введен новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы такого налога не более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом.

Также была введена норма, по которой не может быть перерасчета в сторону увеличения уже уплаченных в соответствии с пришедшими налоговыми уведомлениями сумм земельного налога и налога на имущество физлиц.

Оценка по новым правилам проведена в 34 регионах страны, в том числе и в Москве.

Ключевое влияние на достоверность результатов кадастровой оценки оказывает качество данных об объектах недвижимости, используемых для оценки. Почти 45% земельных участков по всей стране не содержат сведений о границах. Более 25 млн объектов недвижимости в ЕГРН не имеют актуальных и достоверных сведений о правообладателях. Сведения о правах не влияют напрямую на качество кадастровой оценки, но имеют фундаментальное значение для налогообложения, а переход на налогообложение от кадастровой стоимости ставил одной из задач как раз справедливость этого процесса.

В рамках мероприятия были обсуждены вопросы кадастровой стоимости объектов коммерческой недвижимости по итогам очередного тура государственной кадастровой оценки, изменение налоговой нагрузки на предпринимателей и перспективы создания в Москве комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Модераторами круглого стола выступили:

— Семерин Вячеслав Викторович, председатель Гильдии организаций строительного комплекса МТПП;

— Карпова Марина Ивановна, заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости.

В России фиксируется низкий процент оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, сообщила М.И. Карпова: «Оспаривание кадастровой стоимости, как процедура, введенная в 2010 году, по-прежнему работает, но не пользуется большим успехом у граждан. За 2018 год комиссии пересмотрели суммарно 37 тысяч заявлений в отношении 60 тысяч объектов».

Она подчеркнула, что еще меньше граждан идут в суд за оспариванием кадастровой стоимости: «Если мы говорим, что у нас только в Московской области 8 млн объектов капитального строительства и 3 млн земельных участков, то мы понимаем, что это капля в море».

В работе круглого стола приняли участие:

— Лазарев Александр Анатольевич, заместитель начальника Управления Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве;

— Ильин Максим Олегович, исполнительный директор СРО оценщиков «Экспертный совет»;

— Ковалев Дмитрий Васильевич, исполняющий обязанности генерального директора ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования»;

— Кулаков Кирилл Юрьевич, первый заместитель генерального директора, Центр независимой экспертизы собственности. Член Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ

— Мурченко Дарья Сергеевна, генеральный директор ГБУ «Центр налоговых доходов» и другие.

Участники заседания констатировали, что реформа определения кадастровой стоимости объектов коммерческой недвижимости для многих предпринимателей принесла дополнительные расходы. При этом, как отметил М.О. Ильин, по оценкам специалистов, в Москве более 200 тыс объектов коммерческой недвижимости прошли оценку без предоставления полной информации об объекте. А это означает, что возможно оспаривание этой оценки.

По словам Д.В. Ковалева: «Есть два основания, по которым можно оспаривать кадастровую стоимость из-за недостоверности сведений – это либо отнесение объекта недвижимости не в ту группу объектов (к примеру, производственные помещения отнесены к торговым), либо использование недостоверных характеристик.

Было подано порядка 400 заявлений и примерно по 80% из них принято положительное решение и произведен перерасчет. Очень большое количество отчетов, которые подаются по установлению рыночной стоимости недвижимости, содержат грубые ошибки, в том числе явные подлоги. Мы выявляем факты, когда оценщики вводят в заблуждение собственников. Мы сталкиваемся с тем, что информация не соответствует действительности».

Он сообщил, что специалисты «Центра имущественных платежей и жилищного страхования» направляют жалобы на данные факты в саморегулируемые организации и Росреестр: «Подано около 70 жалоб. Процент удовлетворения не очень хороший, по основной массе жалоб происходят отказы».

Тему уплаты налога на имущество осветила в своем выступлении Д.С. Мурченко. В Москве, в отличие от многих других регионов РФ, продлен переходный период к ставке 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. При этом принят закон, которым устанавливается список льготных категорий, которые либо вообще освобождаются от уплаты налога, либо имеют серьезные преференции. Например, помещения, площадью меньше 300 кв.м, занимаемые субъектами МСБ, облагаются налогом по нулевой ставке. «Многие предприниматели не знают законов и не пользуются положенными им льготами», — заявила Д.С. Мурченко.

Подводя итоги заседания, председатель Гильдии организаций строительного комплекса МТПП В.В. Семерин, сообщил, что в резолюции круглого стола будут представлены основные выводы специалистов и рекомендации по совершенствованию законодательной и нормативной базы.