0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка недвижимости в Болгарии особенности правила законы Prianru

Как купить недвижимость в Болгарии, чтобы потом не жалеть?

Иностранцу, желающему обзавестись недвижимостью в Болгарии, стоит разобраться, какие объекты можно покупать, а какие нет. Также следует разобраться с процедурой покупки, сроками оформления права собственности, сопутствующими тратами и прозрачностью сделки.

Мы в полной мере отвечаем на все вопросы и в деталях расписываем процедуру приобретения квартир и домов.

Содержание:

Главное

  • Гражданин государства, не являющегося членом ЕС, может без каких-либо ограничений приобретать коммерческую и жилую недвижимость. Но касается это объектов без земли. Т.е. легко покупать квартиры, студии, апартаменты.
  • Коттеджи, виллы, дома и любые отдельно стоящие строения характеризуются как объекты с землей. Их оформление возможно только на юридическое лицо. Альтернативой может стать аренда земли у государства.

Когда иностранец владеет недвижимостью в Болгарии, на него распространяются визовые льготы. Он может получить мультивизу на год и находиться в стране до 180 дней. Вместе с собственником недвижимости оформлять мультивизу имеют право его прямые наследники, не достигшие совершеннолетия. В посольстве достаточно показать документы о родстве.

Закон Болгарии «Об иностранцах» от 15 июня 2016 года говорит о том, что покупка недвижимости на сумму от 300 000 евро дает право на получение ВНЖ.

Выбор объекта

Недостаточно просто взглянуть на фотографии, чтобы выбрать комфортное жилье. Разбираясь с тем, как купить недвижимость в Болгарии гражданину России или Украины, нужно определить цели вложения инвестиций. Во внимание следует брать ряд факторов:

  • Дальнейшее использование недвижимости. Определите заранее, будете ли вы постоянно жить в квартире или только в сезон летних отпусков, планируете ли вы сдавать в аренду квартиру.
  • Тип недвижимости. Есть просторные квартиры, небольшие комфортные студии, апартаменты с двумя спальнями, виллы с бассейном, коттеджи в горах.
  • Расположение объекта. В Болгарии много разных регионов. Продаются квартиры в шумной столице Софии и дома на побережье в маленьких деревушках.
  • Цены объекты. В Болгарии есть как бюджетное жилье, так и элитные объекты. Соответственно квартира может стоить в пределах 20 тысяч евро и в десять раз дороже.

С помощью нашего сайта вы сможете посмотреть множество объектов. Каталог разделен по категориям, есть фильтры, которые помогут выбрать подходящий вариант. Вся информация проверена и соответствует действительности.

Если вы мало знаете о болгарской недвижимости, обратитесь за помощью к консультанту. Особенностей у объектов много и они отличаются от тех, что мы привыкли видеть на постсоветском пространстве. Специалист расскажет об особенностях недвижимости и поможет с выбором оптимального варианта.

Этапы оформления сделки

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи. После того как покупатель с помощью риелтора выбрал подходящий объект, ему следует у лицензированного адвоката заключить предварительный договор.
  2. Проверка объекта недвижимости. Очень важно проверить «чистоту» объекта недвижимости. Ответственность за это несет адвокат, который оформляет предварительный договор. В его задачи входит не только проверка продавца, но и застройщика, земли. При наличии каких-либо сомнений заказывают документ об истории объекта недвижимости за последние 10 лет. В предварительном договоре продажи обязательно указывается полная стоимость объекта недвижимости.
  3. Заключения договора у нотариуса. При заключении предварительного договора к сделке привлекают переводчика с соответствующей лицензией. После подписания договора на двух языках создается проект нотариального акта. Уже после этого покупатель, риелтор и продавец обращаются к государственному нотариусу. Он проводит официальную передачу прав собственности.
  4. Оплата. Нотариус проводит тщательную проверку личных данных сторон, а также документы на недвижимость. На имущество не должно быть наложено ареста, и оно не должно иметь каких-либо других отягощений. Используется для проверки объекта специальный государственный реестр. При подписании документов оплачиваются все сборы и пошлины.
  5. Оформление собственности. Завершающим этапом стает внесение сведений о праве собственности в единый государственный реестр. Обычно в течение нескольких месяцев происходит регистрации в налоговой службе, и счетчики на воду, электричество переоформляются на нового владельца.

Государственные пошлины и сборы

Цены на квартиры и дома, публикуемые на досках объявления, не включают дополнительные траты. Но о них не надо забывать:

  • смена права собственности подразумевает налог 2-4% от кадастровой стоимости;
  • оплата платежей при регистрации 0,1% кадастровой стоимости;
  • нотариальные сборы порядка 1% от рыночной стоимости объекта;
  • нотариальный перевод документов от 40 до 100 евро.

Документы для нотариуса

При личном присутствии в момент оформления сделки нужно будет предоставить следующие документы:

  • загранпаспорт;
  • декларацию о семейном положении;
  • у нотариуса также потребуется составить декларацию о происхождении денежных средств.

Оформить покупку недвижимого имущества можно и через доверенное лицо. В этом случае понадобится:

  • доверенность, которую подписал консул Болгарии;
  • декларация о семейном положении, подписанная консулом Болгарии;
  • декларация о происхождении денежных средств.

Если при оформлении сделки участвует риелтор нашей компании, то мы консультируем по всем вопросам и помогаем подготовить документы. Покупатель в этом случае избегает хлопот и экономит массу времени.

Подводные камни при покупке недвижимости

Безусловно, статистика говорит о том, что квартиры и дома в Болгарии пользуются огромной популярностью у россиян и украинцев. Выбирают преимущественно курорты у моря. Может показаться, сложностей с покупкой не должно возникать. Однако это не совсем так.

Подсчет квадратных метров. В отличие от Украины и России здесь считают квадратные метры не только квартиры, но и прибавляют общедомовые квадраты. Итоговая площадь состоит из площади квартиры плюс балкон, коридор, подъезд и прочее. Делится поровну между жильцами и толщина стен. К примеру, если вы видите квартиру площадью 70 квадратных метров, то по факту вы можете получить 50.

Читать еще:  Очередность платежа в платежном поручении

Оплата электричества. Вам могут предложить оплачивать через общий счетчик или индивидуально. Лучше, конечно, выбирать второй вариант. Ночью тариф на электричество ниже.

Акт 16 при заселении. Это бумага, которая дает право заселиться в квартиру в новостройке. Документ выдается на ранних стадиях строительства.

Полезные советы при оформлении сделки

Инвестирование денежных средств в заграничную недвижимость – ответственный шаг. Поэтому нужно быть внимательно и взвешивать каждый шаг. Эксперты дают такие рекомендации:

  • Не стесняйтесь задавать вопросы риелтору. Обязательно спрашивайте у риелтора обо всех непонятных вопросах. Особенно это касается настораживающих моментов.
  • Стремитесь получить подробную информацию по объекту. Просите показать максимум фотографий, расспрашивайте о планировке, коммунальных платежах, районе, соседях.
  • Доверяйте документы только специалистам. Адвокат и переводчик обязательно должны иметь лицензии. Хорошо, если риелтор предложит своих проверенных специалистов.
  • Не связывайтесь с сомнительными риелторами. Вы должны изучить репутацию риелтора и агентства недвижимости, прежде чем совершать сделку с его участием.
  • Не переводите аванс дистанционно. Давать деньги можно только после личного осмотра квартиры или дома.
  • Прочтите договор, заключаемый с управляющей компанией. В нем указываются расходы на содержание жилья. Речь идет о поддержании чистоты на придомовой территории и мелкого ремонта.

Покупка недвижимости в Болгарии выгодное вложение. Эта страна отличается приятным климатом, высоким уровнем жизни и доступными ценами. Квартиры здесь стоят на порядок дешевле, чем в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве. Предложений о продаже имущества масса. При правильном подходе вы выбираете хороший вариант.

Главные особенности процесса покупки недвижимости в Болгарии

Коротко о главном

Болгария успешно вышла из кризиса – рынок жилья страны сейчас находится на подъёме. Уже в первом квартале 2018 года он вошёл в мировой Топ-10 рынков недвижимости с самым быстрым ростом цен на жилье.

С каждым годом увеличивается интерес к приобретению жилья в тёплой балканской стране как со стороны иностранцев, так и со стороны местных жителей. Это касается и городской недвижимости, и курортной. Сами болгары в основном больше денег вкладывают в городское жилье, но с недавних пор к ним присоединились и жители Европы.

В 2018 году, например, средний бюджет на покупку такой недвижимости в Болгарии вырос на 15%, достигнув отметки в €60 000 за квартиру. Также сохраняется высокой спрос на курортную недвижимость среди россиян, жителей стран СНГ и граждан Израиля.

Однако бум на рынке недвижимости привёл к появлению огромного количества риэлтерских агентств. В Болгарии процедура открытия риэлтерской компании относительно простая – здесь не нужно получать специальную лицензию, требуется только регистрация, в которой прописывается род деятельности. По этой причине помимо надёжных и профессиональных риэлтерских агентств иногда встречаются те, кто обладают сомнительным опытом и репутацией. Порой это может сказаться на чистоте сделки. Рассмотрим далее особенности процесса покупки недвижимости в Болгарии и узнаем, что требует особого внимания.

Главные особенности покупки недвижимости в Болгарии

Главное преимущество покупки недвижимости в Болгарии – это лёгкость проведения сделки по сравнению с другими странами Европы. Покупателю для приобретения жилья, помимо денег, нужен только загранпаспорт и номер ИНН, чтобы открыть счёт в болгарском банке. Подготовка документов к сделке тоже достаточно проста.

Если у продавца уже готовы все справки, то провести сделку можно практически через день. В обратном случае потребуется до 10 рабочих дней.

Сам процесс оформления купли-продажи недвижимости состоит всего из двух этапов:

  • заключение предварительного договора между продавцом и покупателем
  • оформление нотариального акта.

Сделки с недвижимостью Болгарии достаточно безопасны юридически, однако в редких случаях, все же фиксировались факты продажи жилья с проблемными документами (например, обременённого ипотекой или не получившего статус жилой площади).

Как избежать негативного опыта, каких специалистов привлечь и на что обратить внимание на каждом этапе покупки рассмотрим далее.

Процесс покупки жилья в Болгарии. Основные шаги

Шаг 1. После того, как покупатель обратился к риэлтору и выбрал понравившийся ему объект, необходимо обратиться к лицензированному адвокату для заключения предварительного договора.

Шаг 2. Первая и самая важная задача перед составлением и подписанием предварительного договора – это проверить «чистоту» объекта. Ответственность за это берет адвокат. Он должен проверить не только продавца, но и фирму-застройщика и землю, на которой стоит здание. При необходимости возможно заказать дополнительную справку с 10-летней историей по обременению данной недвижимости.

После того, как адвокат убедился, что все в порядке, он составляет предварительный договор, в котором указана полная стоимость объекта и расписаны все этапы платежей.

Шаг 3. Предварительный договор заключается на двух языках – к сделке привлекают лицензированного переводчика. Когда договор подписан, адвокат составляет проект нотариального акта. Стоимость недвижимости в нем указывается, как правило, с занижением. Это делается с целью снизить налоговые выплаты и нотариальные сборы. После того, как проект готов, покупатель вместе с риэлтором, адвокатом и переводчиком обращаются к нотариусу, чтобы его подписать и официально оформить передачу прав.

Шаг 4. В день подписания нотариального акта, нотариус проверяет личные документы двух сторон, а также документы на собственность. Также он обязательно должен cверить актуальное состояние недвижимости на наличие обременений в день и час подписания сделки. Для этого у него есть специальный доступ к электронным реестрам. Также ещё раз проверяется текст нотариального акта, после происходит оплата государственных и нотариальных пошлин и сборов.

Читать еще:  Надо ли менять загранпаспорт при смене фамилии 2019 - 2020

Шаг 5. После подписания нотариального акта нотариус предоставляет его в отдел по регистрации недвижимости в суде для занесения сведений в единый государственный реестр. Адвокат после сделки, как правило, в течении двух месяцев регистрирует нового владельца в налоговой службе и переоформляет на него счётчики воды и электричества.

Если адвокат достаточно опытен, а клиент готов к дополнительным тратам, то оформление можно ускорить до 1-2 недель.

Расходы на сделку

В день сделки покупатель оплачивает услуги нотариуса и государственную пошлину в местной валюте. Сумма в среднем составляет 3-5% от оценочной стоимости, указанной в нотариальном акте недвижимости, в зависимости от её местонахождения. Расходы на лицензированного переводчика составляют около 25-35 евро.

Несколько советов по совершению сделки всем покупателям недвижимости в Болгарии.

  1. Ответственно подойти к выбору объекта и риэлтора. От этого будет зависеть, насколько быстро и успешно произойдёт сделка. Не стесняйтесь задавать вопросы вашему риэлтору, даже если они кажутся вам неуместными, по всем моментам, которые вас настораживают.
  2. Проверить данные и историю продавца, чей объект вы собираетесь купить. Для этого иногда полезно поговорить не только с адвокатом, но и с будущими соседями или местными жителями, также можно посмотреть отзывы в интернете.
  3. Привлекать к сделке специалистов, а именно, лицензированных и независимых адвокатов и переводчиков, и внимательно изучить договор. Только так возможно обеспечить безопасность сделки. Зачастую надёжный риэлтор уже имеет проверенную команду специалистов – ведь настоящий профессионал всегда на стороне покупателя.
  4. Не доверять сомнительным и непроверенным риэлторам, которые предлагают «горячие» варианты для срочной покупки по цене ниже рынка. Иногда таким образом нечестные агенты за выгодным предложением скрывают неликвид и жилье с проблемными документами или предложения обанкротившихся застройщиков.
  5. Не перечислять дистанционно аванс за объект до приезда и личного осмотра недвижимости в Болгарии. Это может быть одна из схем мошенничества, направленная на удержание авансовых взносов.
  6. Внимательно изучить договор с управляющей компанией относительно условий содержания территории вокруг объекта недвижимости и/или помещений общего пользования. В дальнейшем это может сильно отразиться на ежегодных расходах. В зависимости от уровня и инфраструктуры дома на содержание может уходить от 100 евро до 1500 евро в год.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Евгению Проказову (Bulgaria Avenue) и Сергея Грицана (Azimuth Realty).

photocredits: akk_rus /дмитрий кругляк /flickr

Secondary Navigation Menu

10 правил покупки недвижимости в Болгарии

10 правил покупки недвижимости в Болгарии

Болгария созрела, чтобы стать привлекательной страной, в которой можно купить долгосрочный инвестиционный актив недвижимости, недвижимость для отдыха или второй дом. Кроме того, некоторые части страны теперь привлекают россиян и европейцев, стремящихся к лучшему качеству жизни, что значительно увеличило интерес к покупке недвижимости в Болгарии. Наши 10 правил покупки недвижимости в Болгарии помогут вам сделать правильный выбор, избежать подводных камней и не сожалеть о сделанном выборе.

Это увеличение устойчивого интереса оказало ряд интересных эффектов на общую ситуацию на рынке городской недвижимости например — повышение цен, активные перепродажи, и т.п. Поэтому, если вы подумывали о переезде за границу или покупке недвижимости за рубежом, ниже, в статье наши десять лучших советов по покупке недвижимости в Болгарии.

10 правил покупки недвижимости в Болгарии

1) Подумайте, для чего вы хотите купить недвижимость … это будет иметь глубокое влияние на то, где именно вы покупаете, а также то, что вы покупаете. Например, если вы ищете инвестиционный актив, вам подойдет городская недвижимость. Посмотрите в сторону Софии, Варны или Бургаса, приобрести городскую недвижимость в качестве бизнеса, чтобы получить максимальную доходность. Это наилучшие шансы на повышение стоимости капитала и оказаться в одном из лучших мест, когда дело доходит до рынка перепродажи.

Если, с другой стороны, вам нужен летний дом для отдыха, вас, вероятно, привлечет черноморское побережье. Подумайте о том, почему вы хотите владеть недвижимостью в Болгарии, это вам очень поможет в дальнейшем…

2) Рассмотрите финансовые аспекты покупки, начиная с ваших требований к ипотеке. Если вам нужен кредит, финансирующий недвижимость, вы можете подать заявку на ипотеку в Болгарии, и, как правило, максимум, который вы можете брать, составляет 70% от стоимости недвижимости … однако банки неизменно оценивают недвижимость по более низкой стоимости, чем запрашиваемая цена! Поэтому подумайте о том, чтобы поговорить с кредитором о том, как они оценят имущество и вероятную сумму, которую вы можете одолжить, исходя из ваших личных обстоятельств.

Никогда не подходите к своему финансовому лимиту при подаче предложения о собственности, оставляйте место для предложения по ипотеке, которое вы хотите зайти чуть ниже, чем вы ожидаете, и тогда все будет в порядке!

3) Если вы покупаете недвижимость до ее завершения, практически невозможно получить ипотеку в Болгарии. Посмотрите, есть ли какие-либо застройщики, предлагающие финансовые сделки по своим объектам в качестве альтернативы.

4) Подумайте о том, чтобы повторно заложить свое текущее первичное место жительства, чтобы позволить себе купить недвижимость в Болгарии. Но имейте в виду, что тогда вы эффективно обеспечите свою болгарскую недвижимость в своей собственности в России, и если вам не удастся сохранить выплаты, вы можете потерять свою нежвижимость в Россси.

Читать еще:  Что такое валовая прибыль в торговле

5) Если вы покупаете недвижимость до ее завершения, обязательно посмотрите на уже завершенные проекты вашего застройщика. Вы должны убедиться, что он компетентен, может завершить проект и что его строительные стандарты соответствуют вашим стандартам. Если вы не можете увидеть удовлетворительно завершенные примеры застройщика — не покупайте у него.

6) Не спешите принимать решение о покупке. Покупка недвижимости — это огромное финансовое обязательство и долгосрочное обязательство для большинства из нас. Более того, покупка дома за границей приносит с собой еще больше переживаний и опасений, поэтому не принимайте быстрых, не обдуманных решений. Найдите время, просмотрите факты, посмотрите максимальное количество предложений с подходящими для вас критериями. Проверьте данные с юристами и компетентными агентами недвижимости. Только тогда, когда вы уверены на 100% — подписывайте договор.

7) Когда дело доходит до предварительного договора, вам нужно понять все что там написано. Ваш юрист должен проверить его, он должен содержать какие-либо положения о «предмете», связанные с расторжением договора, если вы не можете получить финансирование, если есть проблемы, связанные с документами о праве собственности и т. д.

8) Перед тем, как подписываться, попросите предоставить подробное доказательство четкого владения имуществом продавцом. Вы сами должны убедиться, что лицо, продающее вам недвижимость в Болгарии, имеет законное право на это. Если у них есть законное право на это, им не составит труда доказать это вам.

9) Помните, что в Болгарии может быть занято много времени: темпы жизни медленнее, чем в России, волокита занимает больше времени, процесс покупки может длиться месяц и более. Поддерживайте связь с вашим агентом и вашим адвокатом, чтобы убедиться, что процесс идет гладко.

10) И, наконец, убедитесь, что вам известны все дополнительные расходы, сборы и налоги, прежде чем вы согласитесь купить какую-либо недвижимость в Болгарии. Все эти дополнения могут иногда добавлять к цене недвижимости до 10% покупной цены сверху, поэтому будьте информированы вашим агентом и адвокатом и учитывайте это в своем бюджете.

Вопросы приобретения недвижимости в Болгарии.

Какие действия следует предпринять в отношении покупки недвижимости в Болгарии иностранным лицом?
Выберите недвижимость, которую вы хотели бы купить в Болгарии, путем ее осмотра или онлайн-поиска

Компания будет зарегистрирована на ваше имя — так как это будет болгарское юридическое лицо, которое вы можете использовать для приобретения недвижимого имущества в Болгарии (не требуется при покупке недвижимости с предоставленной арендой здания)
предварительный договор будет подписан и между покупателем (или их адвокатом) и продавцом, устанавливающим все условия и параметры для завершения транзакции (дата расчета, согласованная цена и т. д.)
внесение депозита.При подписании предварительного договора покупатель оплачивает депозит продавцу, тем самым устанавливая свою приверженность покупке недвижимости. В Болгарии такой депозит обычно составляет 10% от стоимости приобретаемого имущества. Если после подписания предварительного договора продавец необоснованно отказывается продавать недвижимость, продавцу придется дважды вернуть вам депозит, и наоборот, если после подписания предварительного договора вы необоснованно отказываетесь от покупки недвижимости, вы потеряете депозит, который у вас есть уже оплачено. При подписании предварительного договора и уплате 10% -ного взноса комиссия за недвижимое имущество также должна быть уплачена.

Расчет транзакции перед нотариусом. На дату расчета, согласованную по предварительному контракту, продавец и покупатель (или их адвокат) представят перед нотариусом для урегулирования сделки. Подписывая заголовок и его регистрацию в соответствующем регистровом отделении Регистрационной палаты Владение имуществом будет передано имени покупателя, и с тех пор вы станете законным владельцем недвижимости в Болгарии.
Представление собственности налоговым органам . Это должно быть сделано в течение двух месяцев с даты заключения сделки перед нотариусом.
Какова полная сумма расходов, которые я должен заплатить в связи с приобретением недвижимости в Болгарии?
Чтобы приобрести недвижимость в Болгарии, иностранное лицо должно рассмотреть следующие платежи:
— покупная цена недвижимости
— плата за консультанта / агента по недвижимости
— оплачиваемые публичные и нотариальные сборы, связанные с передачей права собственности на имущество, которое должно быть (они рассчитаны для каждого конкретного случая)

— Расходы на регистрацию компании
— Проездные расходы из соответствующей страны в Болгарию
— Расходы на ремонт и реконструкцию, связанные с имуществом после их приобретения, индивидуально оцениваются в каждом конкретном случае в зависимости от состояния имущества и взглядов клиента.

Могу ли я приобрести недвижимость, которая мне нравится в ОНЛАЙН, без необходимости приезжать в Болгарию?
Как правило, мы рекомендуем нашим клиентам посетить Болгарию и пройти через выбранную ими недвижимость. Если по какой-либо причине вы не можете договориться о приезде в Болгарию, мы поможем вам приобрести ONLINE, предоставив фотографии и подробное описание недвижимости. Если вы хотите, до подготовки необходимых документов, касающихся регистрации вашей компании и составления документов о передаче прав собственности, мы можем организовать экспертную оценку имущества, которое вы выбрали для вас независимым оценщиком.
Теперь у нас есть несколько клиентов, которые приобрели недвижимость в Болгарии таким образом.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector