Инвестиции в недвижимость на Кипре

Остров сокровищ: как приумножить свой капитал, инвестируя в недвижимость Кипра

Жилая недвижимость Кипра успела полюбиться российским инвесторам: последние два года этим форматом интересуются более трети потенциальных покупателей.

Кипр остается одной из самых популярных стран мира для инвестиций в недвижимость. Причин стать обладателем квадратных метров на острове множество. Лето круглый год, невероятной красоты природа и доброжелательные соседи – уже веские причины для переезда. Остров по праву считается жемчужиной Средиземноморья, и глядя на его лазурные бухты начинаешь понимать, почему он притягивает не только любителей пляжного отдыха, но и бизнесменов всего мира. Еще одна ключевая причина покупки недвижимости на Кипре – паспортная программа.

О том, как получить заветный паспорт Евросоюза и другие приятные бонусы, инвестировав в недвижимость острова, а также подводных камнях при таких сделках редакции Вести. Недвижимость рассказала директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева.

Инвестиции в Кипр = инвестиции в будущее

Для участия в паспортной программе инвестору нужно вложить €2 млн в жилую или €2,5 млн в коммерческую недвижимость, а также сделать пожертвование в размере €75 тыс в «Корпорацию земельного развития» Кипра и столько же – в «Фонд содействия исследованиям».

Государство предоставит гражданство инвестору, а также его супругу(е), несовершеннолетним и материально зависимым детям в возрасте до 28 лет, получающим высшее образование, а также родителям (при условии владения недвижимостью на острове стоимостью не менее €500 тыс). Заявители и члены их семей иметь шенгенскую визу перед подачей документов на гражданство, исключение составляют несовершеннолетние дети.

Сама процедура оформления гражданства не обязывает проживать на Кипре и занимает всего полгода, тогда как в других странах временной промежуток от подачи заявления до получения документа может достигать в среднем 5-8 лет.

Программой интересуются люди, которые планируют обеспечить себе и детям надежное будущее – паспорт Евросоюза дает право обладателю жить, получать медицинское обслуживание, учиться и работать в странах еврозоны. Не стоит забывать, что Кипр входит в ТОП стран ЕС по качественному школьному и вузовскому образованию: на острове есть англоязычные школы и колледжи.

Море возможностей

Жилая недвижимость Кипра успела полюбиться российским инвесторам. Последние два года этим форматом интересуются более трети клиентов Knight Frank. Изначально они приобретают элитное жилье для личного проживания, но со временем «соблазняются» высокой доходностью от сдачи в аренду и отдают недвижимость под управление.

Большинство покупателей отдаёт предпочтение виллам с причалом стоимостью от €3,2 млн, которые особенно удобны с точки зрения логистики и отдыха, так как содержать яхту на Кипре – относительно недорогое удовольствие. Пользуются популярностью и просторные апартаменты от €1 млн.

Альтернативный вариант инвестирования – покупка блока апартаментов. В отличие от люксовых объектов, используемых в основном для личного проживания, данный вариант подходит для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Наиболее заманчивые предложения встречаются в Пафосе: здесь не только один из самых высоких на острове показателей роста стоимости жилья, но и привлекательные цены. За €2-2,5 млн можно приобрести 7-10 апартаментов, в то время как в Лимасоле в зависимости от района этого бюджета хватит на 3-5 лотов.

Интересны и инфраструктурные проекты: редевелопмент, готовый бизнес и участки под застройку. Кипр – это туристическая локация, популярность которой продолжает расти, поэтому доходность от сдачи в аренду колеблется в пределах 5-8%. В случае с девелоперскими проектами и редевелопментом доход может быть еще выше, ведь на Кипре такие объекты, в отличие от новостроек, не облагаются НДС.

Играть по-крупному

Все чаще желающие участвовать в паспортной программе Кипра рассматривают не только жилую недвижимость, как это было 3-4 года назад, но и коммерческую. Как правило, такие проекты (офисы, рестораны, отели, бутик-отели) приобретают уже с арендаторами.

Несмотря на то, что входной порог для коммерческой недвижимости – €2,5 млн, многие инвесторы предпочитают вкладываться в более крупные активы – отели или многофункциональные комплексы. Нередко часть помещений сдают в аренду или перепродают, а остальное – оставляют для сотрудников собственных компаний. Из-за лояльного налогообложения на Кипр переносят бизнес как россияне, так и иностранные предприниматели. Налог на прибыль компаний составляет всего 12,5%, налог на дивиденды отсутствует, а для IT-компаний введены очень выгодные льготы.

В специализированных секторах тоже есть перспективы. На Кипре появляются предложения по студенческим апартаментам рядом с учебными заведениями в Никосии, Лимасоле и Ларнаке. Цены на готовые объекты начинаются от €200 тыс, а при покупке пула стоимостью €2,5-3 млн – от €100-150 тыс за лот.

Русская душа Кипра

Лимасол – излюбленный город Кипра среди наших соотечественников, иногда его даже в шутку называют «Русской столицей». На него приходится половина всех запросов по острову, поступивших в Knight Frank в 2019 году.

Здесь проживает большая русскоязычная община, поэтому тем, кто не владеет греческим или английским, удастся избежать языковых барьеров. Однако не только этим славится Лимасол: «всего» за €2 млн в городе можно купить виллу или пентхаус. Инвесторов также интересуют бутик-отели в туристической зоне и апартаменты под управлением, что гарантирует стабильную заполняемость. Впрочем, и другие локации недостатка в арендаторах не испытывают – на Кипре одна из самых мягких зим в Средиземноморье, сюда приезжают купаться и загорать практически круглый год.

С пользой для кошелька и здоровья

Многие инвесторы рассматривают Кипр как локацию для хобби – например, яхтинга на парусных и моторных лодках, дайвинга, серфинга и т.д. Идеальным вариантом для поклонников водных видов спорта станут виллы на первой линии в Пафосе, Ларнаке и молодежной Айя-Напе, где через 2-3 года должно состояться открытие современных марин. Помимо яхтсменов, в Пафос стекаются гольфисты: в городе расположен один из лучших международных клубов.

Для тех, кто предпочитает спокойный отдых и релакс на пляже во многих поселках с развитой инфраструктурой представлены апарт-отели с собственными оборудованными пляжами.

Ложка дегтя в бочке инвестиций

Разумеется, инвестируя в недвижимость острова следует отдавать себе отчет, что все застройщики стремятся заработать на популярной сейчас паспортной программе. Многие формируют ценообразование объектов, которое не всегда соответствует реалиям рынка: стоимость завышена, а предложения позиционируются как инвестиционные, хотя объективно таковыми не являются.

Кроме того, Кипр пока еще отстает от других стран ЕС в плане развития и строгой регламентированности риелторского бизнеса. Хотя для того, чтобы заниматься продажей недвижимости и нужна официальная лицензия, будьте готовы к «выгодным» предложением от большинства киприотов (начиная от водителей и заканчивая массажистами, тренерами по теннису), которые при этом не несут никакой ответственности за дальнейшую судьбу недвижимости и покупателя. Бывали случаи, когда агентства попросту пропадали, продав инвестору неликвид и заработав свою комиссию.

К сожалению, нередки на Кипре ситуации с недостроем, затянувшимся строительством или плохим качеством сданного объекта. В связи с этим, прежде чем покупать недвижимость у девелопера очень важно досконально собрать информацию обо всех его проектах, репутации на рынке. Помните, что первое впечатление может быть очень обманчиво.

Любой зарубежный рынок имеет свои нюансы, но Кипр — это все-таки не стабильные Германия или Франция, где за соблюдение интересов сторон в сделке отвечает нотариус. Поэтому здесь важно привлекать к сделкам и инвестпроектам опытных консультантов (желательно внешних, а не местных, которые могут быть «замотивированы» конкретными девелоперами). В этом случае велика вероятность получить наиболее привлекательные финансовые показатели в сравнении с другими странами Евросоюза – от 20% и выше.

Конечно, чтобы инвестиции «работали» на вас, нужно грамотно оценить все возможности и риски рынка, проанализировать глобальные тренды притяжения инвестиций и учесть специфику города и приобретаемого объекта. Для полноты картины советуем не пренебрегать due diligence (ред. — ряд мероприятий по формированию объективного представления об объекте инвестирования) объектов, помощью профессиональных юристов, налоговых консультантов и специалистов в области недвижимости.

Инвестируем в недвижимость: Кипр

Инвестируем в недвижимость: Кипр

Мы обещали серию статей про инвестиции в зарубежную недвижимость . Начнем с давно приглянувшегося большинству россиян варианта — с Кипра. Рассказываем, почему стоит вложиться в недвижимость на острове, какие объекты принесут больше денег и как обстоят дела с налогами для иностранцев. Ну и немного про города, конечно.

Почему Кипр?

Гражданство

Инвестиция в недвижимость на Кипре — самый простой способ получить гражданство ЕС. Чтобы стать инвестором, нужно купить недвижимости на сумму от 2 миллионов евро — и минимум три года не расставаться с покупкой. Спустя три года можете оставить только один объект в качестве постоянной резиденции — его стоимость должна быть не меньше 500 000 евро.

Дальше нужно только подать заявление на гражданство, подождать полгода и получить паспорт гражданина Евросоюза. Супруги, дети до 18 или 28 лет, если они находятся на иждивении родителей, тоже получают право на гражданство. Родители инвестора могут стать гражданами Кипра при условии, что им тоже будет принадлежать объект недвижимости стоимостью от 500 000 евро.

Сейчас около 40% паспортов, выдаваемых на Кипре, получают россияне.

Климат

Над островом 330 дней в году светит солнце. Мягкий средиземноморский климат – без особой жары, дождей и влажности. Теплая, мягкая, изредка дождливая, зима с температурой около +10–20 градусов и сухое жаркое лето.

Еще парочка аргументов

Если решите приобрести недвижимость на Кипре, можете не переживать об утрате корней. Кипр поддерживает давние экономические и культурные связи с Россией. Здесь живет больше 100 тысяч русских, полным-полно русских туристов, так что родная речь слышится повсюду. Выходцы из России чувствуют себя здесь вполне комфортно, тем более что местное население исповедует православие.

Туристическая инфраструктура развивается семимильными шагами. К примеру, в Айя-Напе началось строительство яхт-марины. В этот масштабный проект будет входить: стоянка на 600 яхт, два небоскреба с жилыми апартаментами, 29 вилл, коммерческая недвижимость. Такие же проекты будут после строиться в Ларнаке и Корал Бей.

Крупные строительные проекты, помимо туристической привлекательности, как правило, повышают стоимость недвижимости в регионе.

В 2021 году должно состояться открытие казино City of Dreams – крупнейшее казино-курорт в Европе с 136 игровыми столами, 1200 игровыми автоматами, пятизвездочным отелем на 500 номеров и роскошными виллами, 11 ресторанами, СПА, бассейнами, торговым и выставочным центром на площади 9600 м².

И во что вкладываться?

Чаще всего недвижимость на Кипре покупают те, для кого надежность вложений важнее высокой доходности. Средняя прибыльность – всего 5-8% годовых для жилой и 5-7,5% для коммерческой недвижимости. Разница настолько мала, что выбирать тип объекта можно исходя только лишь из своих желаний. Редакция «Этажей» считает, что на перспективу жилая недвижимость выглядит чуть более привлекательной: на Кипре развит туризм, поэтому спрос на жилье немного выше, чем спрос на помещения для бизнеса.

Кипрские застройщики предлагают недвижимость не только с чистовой отделкой, но и с мебелью. Очень удобный вариант, если приобретаете квартиру для сдачи в аренду – не придется самому обустраивать квартиру.

Какой город выбрать?

В основном россияне предпочитают вкладывать деньги в недвижимость Пафоса, Лимассола, Никосии, Ларнаки и Фамагусты.

Лимассол считается деловой столицей Кипра. Поэтому здесь самый большой выбор коммерческой недвижимости, жилья среднего класса, а также люксовых апартаментов. И если офисы и обычное жилье можно купить в среднем за 8-9 тысяч евро за квадрат, то в элитных жилых комплексах на береговой линии стоимость квадрата доходит до 11,5-24 тысяч евро.

В Пафосе в основном в ходу жилые дома – виллы, бунгало, резиденции, таунхаусы. Цены ниже, чем в Лимассоле на 25-30%. В остальных городах цены еще ниже – в районе 3-3,5 тысяч евро за квадратный метр.

Придется ли платить налоги?

Кипр ведет очень щадящую налоговую политику. Налог на недвижимое имущество отменили с 1 января 2017 года. Сохранился только тот налог на недвижимость, что уплачивается муниципалитетам, но он рассчитывается по ценам аж 1980 года — для современного человека это несущественные траты.

Также покупатели освобождены от налога на переход права собственности, если НДС не входит в стоимость квартиры. Если сделка заключается в отношении объекта с НДС, включенным в стоимость жилья — покупатель получают 50% скидку на оплату перехода права собственности.

Если человек покупает жилье для себя, а не под сдачу, с него возьмут пониженный НДС в размере 5% от цены объекта вместо стандартных 19%.

Бизнесменам тоже будет выгодно вести дела на Кипре: доходы компаний от купли-продажи ценных бумаг, купонные доходы и дивиденды никак не облагаются налогом. В России с таких доходов пришлось бы заплатить 13%. В РФ налог на прибыль составляет 18-20% — на Кипре всего лишь 10%.

Гражданство Кипра: как выбрать объект для инвестирования?

Программа по оформлению второго гражданства Кипра за инвестиции в недвижимость очень популярна. Среди инвесторов первое место по количеству заявок занимают россияне. Однако вместе со спросом выросли и цены на недвижимость Кипра, многие – неоправданно. Мы расскажем, на что обратить внимание при покупке, чтобы не переплатить.

Как растут продажи недвижимости на Кипре

Department of lands and surveys of Cyprus, аналог нашего департамента земель и изысканий ежеквартально фиксирует 30-40% рост продаж объектов относительно аналогичных периодов предыдущего года. В частности, в мае 2018 года произошло 30% повышение спроса по сравнению с прошлым маем. Однако это средний показатель по стране. Если быть точным, то самыми популярными оказались объекты в туристическом Фамагусте и столице Никосии – выросли на 84 и 51% соответственно. Уверенно пользуется спросом недвижимость в Пафосе и Лимассоле (на уровне 28-30%).

Примерно на треть ежегодно растут и продажи и объектов иностранным гражданам. Основные причины:

• возможность получить доход от продажи недвижимости в перспективе 3-5 лет за счет быстрого удорожания объектов (возвратность инвестиций в год достигает 20-29%!)
• выгодные инвестиции с целью сохранения средств в условиях экономической нестабильности в РФ (на Кипре начиная с 2013 года фиксируют лишь устойчивый рост экономики, в 2017-м ВВП составил 3,9%)
• привлекательные условия оформления второго гражданства: за инвестиции от 2 млн. евро в недвижимость можно в течение полугода получить паспорта ЕС для всей семьи

Средняя стоимость «квадрата» в новостройках Лимассола составляет 8-9 тыс. евро. Но в элитных ЖК на береговой линии, стоимость колеблется в пределах от 11,5-24 тыс. евро. В Фамагусте, Никосии, Пафосе цены ниже – в среднем 5,5-6,5 тыс. евро за кв. м. Подробно о недвижимости Кипра мы писали в нашем блоге чуть раньше.

Особенности инвестирования в недвижимость на Кипре (видео)

Программа гражданства Кипра при покупке недвижимости

Что касается программы получения гражданства, то единственный аналог в мире – программа Мальты. Однако там минимум 650 тыс. евро составляют невозвратные инвестиции, нужно проходить строгую проверку благонадежности, а срок оформления составляет 14-16 месяцев.

Безусловно, мальтийская программа выполняет свои функции и задачи, поэтому ее не совсем корректно сравнивать с кипрской. Тем не менее, состоятельным людям, которые хотят быстро получить паспорт гражданина ЕС и выгодно инвестировать деньги в прибыльную недвижимость, можно уверенно рекомендовать Кипр.

В какую недвижимость на Кипре инвестировать средства?

Напомним, что для оформления кипрского паспорта необходимы инвестиции в жилую недвижимость размере 2 млн. евро. При включении в заявку родителей инвестора за них придется доплатить еще 500 тыс. евро. Если вы хотите приобрести коммерческий объект, то инвестируете в него также 2 млн. евро плюс 500 тыс. в жилую недвижимость.

Эти инвестиции полностью должны сохраняться в экономике Кипра в течение 3 лет. После этого объект можно продать, однако в собственности у вас обязательно должна находиться недвижимость стоимостью не менее 500 тыс. евро. Ею можно пользоваться в личных целях или сдавать в аренду (за некоторыми исключениями, о которых мы скажем ниже).

Лучшие города для покупки

Наиболее популярные города Кипра для инвесторов мы уже назвали. Что касается гражданства Кипра для россиян, то Лимассол остается самым русскоговорящим городом страны, это тоже нужно учитывать. Для россиян там выстроена отличная инфраструктура, поэтому вам будет абсолютно комфортно. Также можно обратить внимание на Ларнаку, Никосию, Пафос и Фамагусту.

Выбор объектов для инвестиций большой. Это элитные виллы, квартиры и апартаменты в готовых и строящихся многоэтажных ЖК. Чтобы не потеряться в этом многообразии, мы рекомендуем обратиться за помощью в подборе недвижимости к специалистам. В частности, наша компания напрямую сотрудничает с кипрскими экспертами, поэтому для наших клиентов не составляет труда подобрать оптимальный вариант.

Варианты инвестиций

При выборе объекта нужно учитывать ваши цели. Будете ли вы проживать там постоянно, бывать периодически или вовсе не собираетесь в ближайшие годы переезжать на Кипр. Хотите ли зарабатывать на недвижимости.

• Если вы планируете получать финансовую выгоду от сдачи объекта в аренду, лучше выбирать готовые квартиры и апартаменты (например, в Лимассоле за последние 2 года арендные ставки выросли на 25%)
• Максимальную выгоду можно получить от инвестиций в строительство целого жилого комплекса на правах соинвестора с долей до 30%. Это более дорогой, но и более выгодный вариант. Застройщик обязуется реализовать жилье после строительства
• Если планируете сэкономить до 20% от стоимости жилья, можно инвестировать в строящиеся объекты
• Если хотите получить максимальные гарантии возврата инвестиций, есть вариант с заключением договора с компанией-застройщиком, которая обязуется выкупить объект через 3 года
• Можно инвестировать в один дорогостоящий объект, а можно в несколько – общей стоимостью от 2 млн. евро. Считается, что в последнем случае снижаются риски, однако льготный НДС 5% вы заплатите лишь за первый объект (лучше, чтобы он был самым дорогим), за остальные – стандартные 19%
• Вторичную недвижимость можно рассматривать в качестве варианта, однако достойных объектов не так много, цена на них завышена. А при покупке вам придется платить налог на переход титула собственности

На острове есть огромный выбор как готовых объектов, так и на любой стадии строительства. Стройиндустрия сейчас – наиболее развивающаяся и прибыльная на Кипре (наряду с туризмом). В начале 2018 года рост количества строящихся объектов относительно начала 2017-го составил 12,5%. Поэтому вариантов множество.

Возврат инвестиций

Разумеется, оформляя гражданство Кипра при покупке недвижимости, вам нужно получить высокие гарантии возврата инвестиций спустя положенные по программе 3 года. Для этого лучше грамотно выбирать застройщика или управляющую компанию. Необходимо заключить с ней договор на выгодных для вас условиях. Например, застройщик обязуется выкупить у вас объект за ту же сумму, которую вы потратили при покупке. Или предложить вариант с деньгами и обменом на жилье стоимостью от 500 тыс. евро (необходимое по условиям программы).

Как получить гражданство Кипра

Помимо заявителя получить паспорт Кипра через инвестиции могут и члены его семьи. В заявку инвестор может включить супругу, в том числе официально незарегистрированную (гражданскую). Вместе с ним паспорт Кипра могут получить его дети до 28 лет (в том числе от гражданской супруги), финансово зависимые от него, не имеющие самостоятельного дохода. Также на гражданство могут претендовать родители инвестора.

Сразу после подачи заявки вы получаете ВНЖ Кипра. Затем оформление проходит в несколько этапов.

• Выбор объекта недвижимости
• Оформление договора купли-продажи
• Сбор и передача в МВД Кипра документов
• Оплата пошлин за всех совершеннолетних членов семьи

Вся процедура занимает 6 месяцев. Для получения паспортов не обязательно выезжать на Кипр. Это можно сделать в ближайшем посольстве. Подробно о том сколько стоит гражданство Кипра и условиях его получения мы уже писали ранее.

Что дает гражданство Кипра

Оформленное по государственной программе для инвесторов, второе гражданство Кипра дает возможность без виз путешествовать более чем по 150 странам, проживать в ЕС по упрощенной регистрации, оптимизировать налоги.

Паспорт гражданина Кипра привлекает также тех, кто хочет:

• Иметь «Запасной аэродром» на случай экономических, политических изменений на родине.
• Проживать по упрощенной регистрации в странах Евросоюза, не оформляя в них гражданство или вид ВНЖ.
• Путешествовать без виз более чем по 150 странам, включая Великобританию, Сингапур.
• Оптимизировать налоги.
• Выгодно инвестировать в недвижимость.

Подведем итог

В последние годы наблюдается стремительный рост продаж недвижимости на Кипре и такой же стремительный рост цен на объекты. Для того, чтобы инвестиция была выгодной, нужно хорошо понимать, каких результатов вы ждете и каким образом намерены пользоваться объектом недвижимости. От ответов на эти вопросы зависит и ваша стратегия инвестирования и, соответственно, выбор объекта.

• Если вы хотите минимизировать риски и получать гарантированный доход, то выбирайте уже готовые квартиры или апартаменты.
• Получить больше прибыли, но и заложить в сделку больший риск, получится, если вы станете соинвестором в строительстве большого жилого комплекса.
• Разбивая инвестицию на несколько объектов, помните, что льготный НДС вы платите только за первый из них.

Для того чтобы у вас не болела голова от необходимости решения этих проблем самостоятельно, мы предложим вам полный комплекс услуг по выбору недвижимости, работе с управляющей компаний, составлению договоров.

Запросите у нас условия получения гражданства Кипра и мы предоставим необходимую информацию, а также окажем любую юридическую поддержку для того, чтобы процесс покупки объекта и оформления паспортов прошел для вас максимально быстро и комфортно.